L’investissement immobilier : possible â tout âge ?

Encore une croyance qui a la dent dure ! Passé un certain âge, il faudrait donc dire « stop » à des investissements dans la pierre. S’il s’avère que les alternatives sont moins nombreuses (et plus strictes) dans certains cas, les portes ne sont pourtant pas totalement fermées. À condition d’anticiper, de flairer les bons coups… et d’avoir en tête que l’immobilier n’est pas rentable à la seconde qui suit un achat.

Rentabilité, risque mesuré, placement mettant à l’abri les générations futures : l’immobilier semble ne jamais avoir été autant plébiscité par les français, qui y voient une valeur refuge, par ailleurs plus palpable et moins nébuleuse que d’autres investissements comme la bourse. Si on ajoute à cela des taux d’emprunts historiquement bas ou encore des dispositifs qui, comme la Loi Pinel, favorisent la défiscalisation des investisseurs de biens locatifs, la voix semble plus que jamais dégagée pour faire de l’immobilier son prochain marché. Problème : les voyants passeraient rapidement du vert au rouge dès l’approche de la soixantaine. La raison ? Des banques qui se basent principalement sur le fait qu’après 50-55 ans, les revenus (salaire ou retraite) plafonnent ou diminuent. Et le pouvoir d’achat avec… Moralité : oui, il est encore possible d’emprunter, mais avec des taux d’assurance décès bien plus élevés. Ces derniers sont parfois totalement rédhibitoires pour certains acheteurs, se pose alors la question de l’apport à mettre sur la table. Des chiffres à étudier, bien sûr, mais qui ne doivent pas inciter à faire l’impasse sur d’autres priorités.

L’opportunité des biens commerciaux

« Il faut tout d’abord savoir si le bien que l’on souhaite acquérir est destiné ou non à s’autofinancer », prévient Benoist Lombard, Président de l’Union des Conseils en Gestion de Patrimoine (UCGP) et gérant du cabinet Witam MFO. « Prenons l’exemple d’un appartement acheté 100 000€ : avec les frais de notaire – autour de 6 000€ - et ceux liés à la propriété (assurance, taxe foncière, coût de syndic…), il faut compter en moyenne deux ans pour amortir les frais. On se retrouve alors avec une rentabilité avoisinant les 2,45% du prix du bien / an ». Un chiffre qui, pour ceux qui émargent plus de 30 000€ par an et sont donc taxés à 50% sur leurs gains en matière d’immobilier, tombe à 1,2%... « Plus qu’un revenu régulier, c’est la plus-value à la revente qu’il faut anticiper ! Sachant cela, le choix de l’emplacement est fondamental », martèle Benoist Lombard, qui incite donc à s’intéresser à des biens à rénover (« avec les aides qui vont avec ! ») dans des quartiers / villes en devenir. Autre astuce : miser sur des locaux commerciaux. Leurs fonctionnalités et les normes techniques y favorisent un entretien plus régulier et donc plus coûteux ? Certes, mais le prix du m² commercial reste inférieur à celui de l’habitation, avec une rentabilité en moyenne deux fois supérieure sur l’ensemble du territoire. La clef se trouve alors chez le locataire. En se faisant confirmer sa solidité financière (rentabilité de son activité, ancienneté…), l’espoir de s’en dégager une pour soi-même est alors accrue. Tout est donc question d’opportunité… à bien choisir.

LA MAISON SECONDAIRE, OUI MAIS…

« Du plaisir, bien sûr, mais un investissement qui rapporte : pas du tout ! ». Là encore, Benoist Lombard est formel : la maison secondaire est un point d’attache où se crée l’émulation familiale, et rien d’autre. De la taxe d’habitation (non décotée pour les résidences secondaires) à l’entretien et autres factures, il faut en effet compter 3 à 4% du prix d’achat à (re)sortir chaque année. Soit 40 000€ tous les dix ans pour un bien de 250 000€… Une somme qui peut être (légèrement) compensée par de la location - si elle est autogérée – à condition, par ailleurs, d’accepter de faire face à une détérioration plus rapide et de ne pas toujours profiter de son deuxième cocon en haute saison. La bonne nouvelle, c’est que les souvenirs laissés aux enfants au moment de la transmission n’auront, eux, pas de prix.