Diagnostics immobiliers : obligations, prix et durée de validité



Depuis la loi Carrez, la remise de différents diagnostics immobiliers est obligatoire avant de vendre ou de louer un logement. Quels sont les diagnostics obligatoires ? Quels sont ceux qui peuvent être demandés ? Quel est le prix d’un diagnostic immobilier ? Quelle est sa durée de validité ? Faisons le point.


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Diagnostics immobiliers : de quoi parle-t-on ?


Les diagnostics immobiliers ont pour fonction d’informer et de protéger l’acheteur ou le locataire. L’ensemble des diagnostics est regroupé dans un dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier doit être remis au plus tard le jour de la signature de l’acte de vente ou de la signature du bail.

La remise de certains diagnostics est imposée par la loi Carrez (juin 1997). La loi Alur (mars 2014) et la loi Macron (août 2015) étendent cette obligation aux locations de biens immobiliers.

 

Diagnostics immobiliers obligatoires


En cas de vente ou de mise en location de votre bien, la loi vous impose d’effectuer certains contrôles. Focus sur les différents diagnostics obligatoires à annexer au DDT.

Tableau des diagnostics immobiliers obligatoires – 03/04/2022

  Vente maison Vente appartement Location
Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Constat de risque d’exposition au plomb (Crep)
État d’amiante
État relatif à la présence de termites  
État de l’installation de gaz
État de l’installation d’électricité
État de l’installation d’assainissement non collectif    
État des risques et pollutions
État des nuisances sonores aériennes
Diagnostic métrage Loi Carrez  
Diagnostic Loi Boutin    


Diagnostic de performance énergétique (DPE)


Le DPE sert à estimer la quantité d’énergie consommée et le niveau de gaz à effet de serre (GES) dégagé par le logement. Il concerne uniquement la France métropolitaine. Les notes attribuées aux performances s’étendent de A à G. Le DPE prend la forme de 2 étiquettes.

● L’étiquette énergie : elle se rapporte à la consommation d’énergie du logement (eau chaude, climatisation, chauffage). Elle est calculée en kWhEP/m².an. Une note de A est attribuée à un logement économe en énergie et une note de G à un logement trop énergivore.
● L’étiquette GES : elle correspond à la quantité de gaz à effet de serre rejetée par les dispositifs de chauffage, de climatisation et de production d'eau chaude sanitaire du logement. Elle est mesurée en kgeqCO2/m².an. Un logement dit « propre » se voit attribuer une note de A. Un logement est classé G quand il est très polluant.


Bon à savoir :

Le DPE n’est pas obligatoire pour un logement occupé moins de 4 mois par an.



Constat de risque d’exposition au plomb (Crep)


Le Crep est un diagnostic immobilier qui constate la présence de plomb dans les parties privatives des logements construits avant 1949. Il fait état de la concentration en plomb dans les revêtements du logement (tapisseries et peintures) et de son état de conservation (état de dégradation).

Les particules de plomb pouvant être inhalées sont très délétères pour la santé. Une intoxication par le plomb peut provoquer la maladie du saturnisme chez les enfants. Une concentration supérieure à 1 mg/cm² implique donc une remise aux normes du logement avant sa mise en vente ou en location.


État d’amiante


Le diagnostic amiante constitue un des diagnostics immobiliers obligatoires. Il sert à vérifier la présence d’amiante dans les matériaux et les produits de votre logement. Il concerne les habitations dont le permis de construire date d’avant juillet 1997.

L’exposition à l’amiante présente des risques graves pour la santé. Inhaler des fibres d’amiante en suspension dans l’air peut provoquer différentes maladies (cancer, maladies respiratoires…). Des travaux de confinement de l’amiante ou de désamiantage total peuvent être préconisés à l'issue du diagnostic.


État relatif à la présence de termites


Le diagnostic termites examine la présence ou non de termites et autres insectes xylophages (mangeur de bois) dans le logement. Il concerne les habitations situées dans une zone déterminée par un arrêté préfectoral.

La présence des termites peut affaiblir la structure d’un logement. Ils endommagent le bois et la cellulose contenus dans les matériaux de construction (charpente, plâtre, isolation…). Ils peuvent donc conduire à un effondrement des planchers et du logement.


Bon à savoir :

Vérifiez si votre logement se situe dans une zone infestée par les termites en vous rendant sur le site du ministère de la transition écologique ou en contactant la préfecture ou la mairie.

La présence de termites dans un logement n’empêche pas la vente. En cas de présence de termites, vous devez entreprendre des démarches d’éradication et en informer l’acquéreur.



État de l’installation de gaz


Au même titre que les autres diagnostics immobiliers obligatoires, le diagnostic gaz revêt toute son importance. Il a pour objectif d’identifier les risques de fuites de gaz et d’intoxication. Le diagnostiqueur vérifie la conformité et la sécurité des installations de gaz à l'intérieur du logement. Il détecte les éventuelles anomalies dans les tuyauteries, les raccordements, la ventilation et au niveau de la combustion du gaz. Ce diagnostic doit être effectué si l’installation a plus de 15 ans.


Bon à savoir :

Si vous disposez d’un certificat de conformité de gaz (CC Gaz) de moins de 3 ans suite à la modification de votre installation, le diagnostic gaz n’est pas nécessaire.



État de l’installation d’électricité


Le diagnostic électricité fait partie des diagnostics immobiliers à annexer au contrat de vente ou de location. Il vise à contrôler la sécurité des installations électriques à l’intérieur de votre logement. Vous devez l’effectuer si l’installation électrique a plus de 15 ans. Cette procédure est indispensable pour protéger les occupants et les biens.


Bon à savoir :

Si vous disposez d’une attestation de conformité du Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité (Consuel) de moins de 3 ans, le diagnostic n’est pas nécessaire.



État de l’installation d’assainissement non collectif


L’objectif de ce diagnostic est d’examiner l’installation d’assainissement non collectif (ANC). Il concerne les habitations qui ne sont pas raccordées au réseau public de collecte des eaux usées (tout à l’égout). Une fosse septique vétuste, par exemple, présente des risques sanitaires et environnementaux non négligeables.

Ce diagnostic immobilier est réalisé par la commune. Pour planifier un rendez-vous de diagnostic ANC, vous devez contacter le service public d'assainissement non collectif (SPANC). Les coordonnées du SPANC sont à retrouver dans votre mairie.

En cas de dysfonctionnements liés au manque d’entretien ou à la vétusté de votre installation, vous devez engager des travaux pour remettre votre installation en conformité. Vous avez 1 an après la vente pour les faire. Vous ne souhaitez pas effectuer les travaux de remise en conformité ? C’est possible. Sachez que l’acquéreur peut alors négocier le prix du logement.


État des risques et pollutions


Ce diagnostic sert à informer le locataire ou l’acquéreur des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…

Vous devez demander l’établissement de ce diagnostic si vous vendez ou vous louez un logement situé dans :

● une zone exposée aux risques naturels ou miniers ;
● une zone sismique de niveau élevé (2, 3 ou 4) ;
● une zone à potentiel radon (gaz radioactif) de niveau 3 ;
● une zone exposée aux risques technologiques (nucléaires, industriels, transports de matières dangereuses, rupture de barrage…).

Vous devez remplir le formulaire d’état des risques et pollutions si votre logement se situe dans une commune concernée. Pour le savoir, contactez votre mairie ou votre préfecture.


État des nuisances sonores aériennes


Le diagnostic bruit appartient à la liste des diagnostics immobiliers à annexer au DDT. Il permet d’informer le nouvel occupant (acheteur ou locataire) des nuisances sonores liées à la proximité d’un aéroport. Selon l’OMS, pour ne pas nuire à la santé, l’exposition aux bruits aériens ne doit pas dépasser 45 Lden (indicateur de bruits cumulés).

Référez-vous au plan d’exposition au bruit (PEB) sur le géoportail du gouvernement ou adressez-vous à la mairie pour savoir si vous devez effectuer ce diagnostic.

Pour réaliser le diagnostic, vous devez remplir un formulaire à télécharger sur le site du Service public lié au diagnostic bruit à la rubrique « Comment le réaliser ? ».


Diagnostic métrage loi Carrez


Le diagnostic métrage sert à calculer la surface de vie exacte d’un logement en copropriété. C’est la surface au plancher qui est déterminée. Le calcul déduit donc les murs, les cloisons, les embrasures de portes, les marches…


À savoir :

Les placards sont inclus dans le calcul si leur hauteur sous plafond est d’1m80 minimum et s’ils sont au même niveau que le sol de la pièce.



Diagnostic loi Boutin


Le diagnostic loi Boutin concerne les locations dans le cadre d’une résidence principale non meublée. Il indique la superficie habitable exacte du logement. Les parties privatives ne sont pas prises en compte (cave, grenier, véranda…) ainsi que les murs, les cloisons, les escaliers…


Attention :

En cas d’erreur de calcul de la surface habitable du logement, le locataire peut demander une réduction du loyer.

 

Choisir un diagnostiqueur certifié


La réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires impose le recours à des diagnostiqueurs professionnels certifiés. Cette démarche est obligatoire. Elle permet d’être protégé en cas de litige, d’assurer la sécurité des futurs occupants et de garantir la protection de l’environnement.

Le diagnostiqueur met en œuvre son savoir-faire, sa rigueur et son impartialité. Il connaît la réglementation relative aux normes et aux contrôles à effectuer. Dans le cadre du diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostiqueur transmet son rapport à l’Agence de transition écologique (Ademe).

Retrouvez la liste des diagnostiqueurs certifiés sur le site du ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales.



 

Risques et sanctions encourues


Le dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au bail ou à la promesse de vente doit être complet. L’acquéreur ou le locataire peut saisir le tribunal ou le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) en cas d’absence d’un seul diagnostic obligatoire, d’une fausse annonce ou de la non-certification du diagnostiqueur. Ces négligences impliquent des risques et des sanctions :

annulation de la vente ou du contrat de bail et versement de dommages et intérêts ;
amende de 300 000 € et peine de 2 ans de prison ;
1 500 € d’amende pour un diagnostiqueur sans certification (3 000 € si récidive) ;
réduction du montant du loyer.

 

Diagnostics immobiliers facultatifs


Vous déménagez et vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté pour vendre ou louer votre bien ? Réaliser des diagnostics immobiliers facultatifs peut rassurer le locataire ou l’acquéreur. Ils sont utiles pour justifier le prix de vente ou le loyer d’un logement.


Diagnostic radon


Le diagnostic immobilier radon peut être demandé même si le logement n’est pas situé dans une zone à potentiel radon de niveau 3. Dans ce cas, il est facultatif. Il vise à mesurer et à analyser la présence du radon (gaz radioactif) dans le logement. Dans la mesure du possible, il doit être effectué en hiver. Le captage du radon est effectué dans les pièces de vie. Il s’étend sur plusieurs semaines.


Bon à savoir :

Vous pouvez mesurer vous-même la concentration de radon dans votre habitation en vous procurant un dosimètre.



Diagnostic qualité de l’air intérieur (QAI)


Ce diagnostic s’inscrit dans une démarche d’information du futur occupant sur la présence de polluants dans l’air ambiant. L’accumulation de CO2, d’humidité et de polluants chimiques a des effets nocifs pour la santé (allergies, troubles respiratoires, problèmes de peau…). Pour connaître la qualité de l’air intérieur de votre logement, plusieurs prélèvements sont effectués et des capteurs sont installés.


Diagnostic légionellose


Le diagnostic légionellose a pour but de vérifier la présence de légionelles, des bactéries présentes proliférant dans les endroits humides. Il garantit l’hygiène et la sécurité du logement. Ces bactéries peuvent en effet provoquer des insuffisances respiratoires ou rénales. Des relevés de température, des mesures du pH de l’eau et des prélèvements sont effectués pour procéder au diagnostic.


Diagnostic mérule


Ce diagnostic sert à repérer la présence de mérules. Il s’agit de champignons dits lignivores, capables de dégrader le bois. Ils prolifèrent avec l'humidité. Les conséquences de la présence de ces champignons s’avèrent graves pour la charpente et les menuiseries d’une habitation. Ils peuvent causer l’effondrement d’une maison.

Même s’il ne fait pas partie des diagnostics immobiliers obligatoires, il est fortement recommandé de le réaliser si vous repérez des traces orange (à la lumière) ou blanches (dans l’obscurité) sur le bois. Vous avez toutefois l’obligation d’informer l’acquéreur si le logement se situe dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral.


À savoir :

Pour savoir si votre logement est situé dans une zone à risques de mérules, consultez le site Internet de votre préfecture.



Diagnostic de performance numérique (DPN)


Le diagnostic immobilier de performance numérique vise à renseigner le locataire ou l'acquéreur sur la connexion Internet dont bénéficie un logement. Il apporte des précisions sur le débit, la possibilité de changer d’opérateur et le type de connexion à Internet (fibre, ADSL, câble…). Il peut constituer un atout pour la vente ou la location d’un bien. Le diagnostic se réalise en ligne, un rapport est émis en quelques minutes.


Diagnostic acoustique


Le diagnostic acoustique permet d’évaluer la qualité sonore d’un logement. Le bruit peut en effet constituer une gêne, voire avoir des conséquences sur la santé. Ce diagnostic donne de la valeur au bien si l'isolation phonique est satisfaisante ou permet d’informer le futur occupant sur les éventuels travaux d’isolation acoustique à effectuer. Pour procéder à ce diagnostic, il faut faire appel à un acousticien. Ce professionnel détermine les sources de bruits, leur cheminement et la qualité de votre isolation phonique (parois et sols).


Diagnostic sécurité piscine


Pour la location d'une maison avec piscine, la loi impose l’installation de dispositifs de sécurité pour prévenir les risques de noyade. Ce n’est pas le cas pour la vente d’un logement. Le diagnostic sécurité piscine fait partie des diagnostics immobiliers favorisant les transactions. Il permet d’informer l’acquéreur sur l’absence ou la présence de ces dispositifs de sécurité. Après l’acquisition, le nouvel occupant est tenu d’installer des protections. Le diagnostiqueur recense les dispositifs (système d'alarme, barrières de protection, couverture de sécurité, abri) et vérifie s’ils correspondent aux normes en vigueur.


Diagnostic Rayonnement électromagnétique (REM)


Ce diagnostic mesure l’effet des ondes électromagnétiques dans un logement. L’exposition aux ondes électromagnétiques générées par les téléphones portables, le Wi-Fi, les antennes-relais ou les fours à micro-ondes gênent particulièrement les personnes électrosensibles.

Pour rassurer les futurs occupants du logement, des détecteurs existent dans le commerce. Vous pouvez également vous adresser à un organisme habilité pour établir ce diagnostic immobilier comme une association de protection de l’environnement. Le diagnostiqueur doit signer un formulaire (Cerfa n°15003*02) que vous transmettez à l’Agence nationale des fréquences (ANFR).


Diagnostic humidité


Ce diagnostic sert à vérifier le taux d’humidité dans les pièces d’un logement. L’excès d’humidité engendre des désagréments tels que de la moisissure sur les murs et des mauvaises odeurs. Non traités, ces problèmes d’humidité ont des conséquences néfastes sur la santé et sur la structure d’une habitation. En cas d’humidité excessive avérée, le diagnostiqueur recherche les origines du problème et propose des solutions adaptées.

 

Prix des diagnostics immobiliers


Les diagnostiqueurs immobiliers fixent eux-mêmes leurs tarifs. Les prix varient en fonction du type de logement, de sa surface et du domaine d’expertise du professionnel. N’hésitez pas à demander des devis.

Tableau des tarifs diagnostics immobiliers - 03/04/2022

Type de diagnostic Tarifs indicatifs
Diagnostic de performance énergétique (DPE) 100 € à 250 €
Constat de risque d’exposition au plomb (Crep)
État d’amiante 80 € à 140 €
État relatif à la présence de termites 70 à 180 €
État de l’installation de gaz 100 € à 140 €
État de l’installation d’électricité
État de l’installation d’assainissement non collectif 100 € à 150 €
État des risques et pollutions gratuit
État des nuisances sonores aériennes gratuit
Diagnostic métrage Loi Carrez 50 € à 150 €
Diagnostic Loi Boutin 70 € à 120 €
Diagnostic radon 250 € à 400 €
Diagnostic qualité de l’air intérieur (QAI) 100 € à 120 €
Diagnostic légionellose 50 € à 100 €
Diagnostic mérule 200 € à 400 €
Diagnostic performance numérique (DPN) gratuit ou sur devis
Diagnostic acoustique 150 € à 200 €
Diagnostic sécurité piscine 100 € à 300 €
Diagnostic Rayonnement électromagnétique (REM) gratuit
Diagnostic humidité 300 € à 800 €
 

Durée de validité des diagnostics immobiliers


Chaque diagnostic immobilier dispose de sa propre durée de validité et dépend du type de transaction (vente ou mise en location).

Tableau des durées de validité diagnostics immobiliers - 03/04/2022

Diagnostic immobilier Vente Location
Diagnostic de performance énergétique (DPE) - 10 ans.
- DPE effectué entre le 01/01/2018 et le 30/06/2021 : valable jusqu’au 31/12/2024.
- DPE réalisé entre le 01/01/2013 et le 31/12/2017 : valable jusqu’au 31/12/2022.
Constat de risque d’exposition au plomb (Crep) - Illimitée sans présence de plomb.
- 1 an après travaux.
- Illimitée sans présence de plomb.
- 6 ans après travaux.
État d’amiante - Illimitée après le 01/04/2013.
- Ponctuelle : à la vente du logement pour un diagnostic datant d’avant le 01/04/2013.
 
État relatif à la présence de termites 6 mois  
État de l’installation de gaz 3 ans 6 ans
État de l’installation d’électricité 3 ans 6 ans
État de l’installation d’assainissement non collectif 3 ans  
État des risques et pollutions 6 mois
État des nuisances sonores aériennes Ponctuelle (à la vente du logement) Ponctuelle (à la signature du bail)
Diagnostic métrage Loi Carrez Illimitée  
Diagnostic Loi Boutin   Illimitée
Diagnostic radon 10 ans
Diagnostic qualité de l’air intérieur (QAI) Ponctuelle (à la vente du logement) Ponctuelle (à la signature du bail)
Diagnostic légionellose 1 an
Diagnostic mérule 6 mois
Diagnostic performance numérique (DPN) Ponctuelle (à la vente du logement) Ponctuelle (à la signature du bail)
Diagnostic acoustique Ponctuelle (à la vente du logement) Ponctuelle (à la signature du bail)
Diagnostic sécurité piscine Ponctuelle (à la vente du logement) Ponctuelle (à la signature du bail)
Diagnostic Rayonnement électromagnétique (REM) Ponctuelle (à la vente du logement) Ponctuelle (à la signature du bail)
Diagnostic humidité Ponctuelle (à la vente du logement) Ponctuelle (à la signature du bail)

Vous connaissez à présent tout sur les diagnostics immobiliers obligatoires et facultatifs. Les délais de validité et les prix sont variables en fonction de la nature du diagnostic. Pour votre tranquillité, pensez à demander des devis.