L’état des lieux d’entrée : déroulé, coût, critères

La loi ALUR encadre toutes les prestations liées :

• à la visite d’un logement ;
• à la constitution du dossier ;
• à la rédaction du bail (dans lequel l’état des lieux est inclus).

Voici les montants :

• 12€/m² de surface habitable en zone très tendue ;
• 10€/m² en zone tendue ;
• 8€/m² sur le reste du territoire.

Depuis le mois d’août 2015, un logement meublé doit être équipé comme suit :

• un lit avec couette, une couverture et des volets ou des rideaux dans les chambres ;
• des plaques de cuisson, un four ou four à micro-ondes, un réfrigérateur, un congélateur (ou un compartiment dédié à cet usage dans le réfrigérateur avec une température maximale de -6°), de la vaisselle, des ustensiles de cuisine ;
• des tables et des sièges ;
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ;
• du matériel d'entretien ménager adapté au logement.

L’état des lieux d’entrée est un document officiel réalisé au moment où le locataire prend possession du logement. Il décrit, pièce par pièce, l’état général du bien, ses équipements, les sols, murs, plafonds, ainsi que les relevés des compteurs. Il constitue une preuve essentielle pour éviter les litiges au moment du départ : c’est en le comparant à l’état des lieux de sortie qu’on détermine si des dégradations sont survenues pendant la location. Depuis la loi ALUR et la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les modalités de réalisation (support, contenu, signatures) sont clairement encadrées. Ce document protège autant le locataire que le propriétaire.

L’état des lieux d’entrée doit être réalisé de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence du locataire et du bailleur (ou de leurs représentants). Les deux parties signent le document pour attester qu’elles sont d’accord sur la description du logement. Si l’un des deux ne peut pas être présent, il peut mandater une personne de confiance par procuration écrite. En cas de refus ou d’absence persistante d’une des parties, un commissaire de justice (ancien huissier) peut être mandaté pour établir un constat officiel, dont le coût sera alors partagé.

En pratique, oui. Même si le Code civil n’impose pas formellement sa réalisation, la loi du 6 juillet 1989 (article 3-2) prévoit qu’un état des lieux soit établi à l’entrée et à la sortie du logement. S’il n’est pas réalisé, la loi considère que le locataire a reçu le logement en bon état, ce qui peut lui être défavorable au moment de la restitution du dépôt de garantie. Autrement dit, sans état des lieux d’entrée, le locataire devra prouver qu’il n’est pas responsable d’éventuelles dégradations — une démarche souvent complexe. D’où l’importance de ne jamais accepter la remise des clés sans ce document.

Si le bailleur et le locataire réalisent l’état des lieux eux-mêmes, aucun frais n’est dû. En revanche, s’ils font appel à un professionnel (agent immobilier, expert, commissaire de justice), le coût est partagé. La part du locataire est plafonnée à 3 € TTC par mètre carré de surface habitable et ne peut pas dépasser 50 % du coût total facturé. Par exemple, pour un logement de 40 m², le locataire ne pourra jamais payer plus de 120 €, même si le coût global est supérieur. Si un commissaire de justice intervient pour un désaccord, les frais sont également partagés à parts égales entre les parties, selon un barème réglementé (environ 120 à 250 €).

L’état des lieux doit comporter toutes les informations nécessaires à l’identification du logement : adresse, date, noms des parties, description précise des pièces et des équipements, relevés des compteurs (eau, gaz, électricité), ainsi que la signature de chaque partie. Il est recommandé de décrire chaque élément (sol, mur, plafond, fenêtres, électroménager…) en indiquant leur état exact : « neuf », « bon état », « usagé », « à réparer ». Pour les logements meublés, un inventaire détaillé du mobilier et des ustensiles doit être annexé. Enfin, le document peut être réalisé sur support papier ou électronique, avec signature manuscrite ou électronique.

Oui, dans certaines limites. Le locataire dispose d’un délai de 10 jours après la remise des clés pour demander par écrit des corrections ou ajouts à l’état des lieux d’entrée (par exemple, une fuite ou un défaut non visible le jour de la visite). De plus, la loi permet, pendant le premier mois de la période de chauffe, de faire compléter l’état des lieux pour les éléments de chauffage et d’eau chaude. Toutes les demandes doivent être envoyées par courrier ou e-mail recommandé et, idéalement, accompagnées de photos datées pour prouver la réalité des défauts signalés.

Si le locataire et le bailleur ne parviennent pas à s’entendre sur le contenu de l’état des lieux (par exemple, sur la description ou sur la présence de dégradations), il est possible de faire appel à un commissaire de justice. Celui-ci dressera un constat officiel, qui s’imposera aux deux parties. Les frais sont partagés par moitié, sauf accord contraire. Il est aussi possible d’adresser une réclamation écrite au bailleur pour signaler les points litigieux, ou de contacter un conciliateur de justice avant tout recours judiciaire. Le dialogue reste cependant la meilleure solution pour éviter des frais supplémentaires.

Oui. Depuis quelques années, les états des lieux peuvent être réalisés sur support numérique, via des applications spécialisées ou des plateformes professionnelles. Ces outils permettent de générer automatiquement le document, d’y insérer des photos géolocalisées, et de le faire signer électroniquement par les deux parties. La signature électronique a la même valeur légale qu’une signature manuscrite (article 1367 du Code civil). Le document est ensuite envoyé à chacun par e-mail. Ce mode dématérialisé est désormais courant, sécurisé et reconnu par la loi n° 2023-668.

L’état des lieux d’entrée décrit le logement au moment où le locataire s’installe, tandis que l’état des lieux de sortie le décrit au moment de son départ. Les deux documents sont comparés pour déterminer si des dégradations sont apparues. Si des différences sont constatées, le bailleur peut retenir une partie du dépôt de garantie pour couvrir les réparations, à condition que ces dégradations ne relèvent pas de la vétusté (usure normale liée au temps). Pour éviter tout désaccord, il est recommandé que les deux documents soient rédigés de manière identique (même trame, même vocabulaire, même format).

Si aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, la loi présume que le logement a été remis en bon état. Cela signifie que le locataire pourrait être tenu responsable de dégradations qu’il n’a pas causées. Dans ce cas, il est fortement conseillé d’envoyer immédiatement au bailleur un courrier recommandé avec photos datées pour signaler tout défaut constaté (taches, fissures, équipements défectueux…). Ce courrier constituera un début de preuve pour éviter des litiges ultérieurs. En cas de désaccord lors de la restitution du logement, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation ou un tribunal judiciaire.

Si le propriétaire refuse de réaliser l’état des lieux d’entrée, il est essentiel que le locataire protège ses droits. En l’absence d’état des lieux, la loi considère que le logement a été remis en bon état, ce qui pourrait lui être défavorable. Le locataire doit alors documenter par lui-même l’état du logement dès son arrivée : photos datées, vidéos, témoignages éventuels, et un courrier recommandé adressé au bailleur décrivant l’état réel du logement. En dernier recours, il peut demander l’intervention d’un commissaire de justice pour établir un constat. Ce document aura la même valeur légale qu’un état des lieux contradictoire.

Oui, mais ce n’est pas sans conséquence. Si le locataire refuse de signer parce qu’il n’est pas d’accord avec le contenu du document, il doit expliquer clairement les points de désaccord et proposer des corrections. Le refus pur et simple de signer peut être interprété comme un accord tacite, surtout si le locataire emménage malgré tout. En cas de désaccord persistant, il est possible de demander à un commissaire de justice de dresser un état des lieux impartial. Le coût sera partagé entre les deux parties. Il vaut toujours mieux mentionner les réserves par écrit plutôt que refuser de signer.

Oui, c’est même recommandé, à condition que le logement soit vide et accessible. L’état des lieux d’entrée doit idéalement être fait le jour même ou juste avant la remise des clés, afin que la description reflète fidèlement la réalité. Si le document est établi trop tôt, il existe un risque que des dégradations surviennent entre-temps (par exemple, un dégât des eaux). Dans ce cas, le locataire pourrait en être tenu responsable à tort. Le plus sûr est donc de le faire le jour de l’entrée dans les lieux, en présence des deux parties.

Non, le bailleur ne peut pas imposer un professionnel sans l’accord du locataire. Selon la loi du 6 juillet 1989, le recours à un tiers professionnel doit être décidé d’un commun accord. Si le bailleur fait appel à un agent immobilier ou à un commissaire de justice sans consulter le locataire, il doit en assumer seul le coût. Le locataire ne peut être facturé que s’il a donné son accord préalable, et dans la limite des plafonds légaux (3 €/m² et 50 % maximum du total). Cette règle vise à éviter tout abus ou pression financière.

Oui, absolument. La grande majorité des états des lieux sont réalisés directement entre le locataire et le bailleur, sans intermédiaire. Il suffit d’utiliser un modèle conforme à la loi, disponible sur des sites comme service-public.fr. Il faut décrire chaque pièce avec précision, noter les relevés des compteurs et signer en deux exemplaires (ou versions numériques). Pour plus de sécurité, le locataire peut joindre des photos datées ou une vidéo panoramique du logement. Cette méthode gratuite est parfaitement légale et a la même valeur qu’un constat professionnel, à condition qu’elle soit contradictoire et signée.

Elle désigne l’usure normale d’un logement ou d’un équipement due au temps et à l’usage courant, et non à une négligence du locataire. Par exemple, une peinture qui jaunit après plusieurs années ou un joint de robinet qui s’abîme naturellement relèvent de la vétusté. Le locataire n’en est pas responsable. Certains bailleurs ou agences utilisent une grille pour évaluer la durée de vie moyenne des matériaux et calculer les retenues éventuelles de manière objective. Ce document, facultatif mais utile, permet d’éviter les litiges lors de l’état des lieux de sortie.

Dans un logement meublé, l’état des lieux d’entrée comporte les mêmes rubriques que pour un logement vide, mais il doit en plus être accompagné d’un inventaire détaillé du mobilier et des équipements. Chaque objet (table, lit, électroménager, vaisselle…) doit être listé avec sa quantité et son état. L’inventaire est souvent annexé au bail et signé en même temps que l’état des lieux. Cela permet d’éviter toute contestation lors du départ sur la présence ou la détérioration d’un élément. Il est fortement conseillé d’ajouter des photos du mobilier pour compléter la description.

Si le locataire découvre dès son arrivée des défauts ou dysfonctionnements (murs abîmés, prise défectueuse, fuite d’eau…), il doit les signaler immédiatement par écrit au bailleur, même si l’état des lieux a déjà été signé. Il dispose de 10 jours pour demander une modification du document initial, et du premier mois de chauffe pour les éléments liés au chauffage. En cas de désaccord, il peut saisir la commission départementale de conciliation. Le fait de signaler ces problèmes rapidement protège le locataire contre toute accusation de dégradation future.

Si aucun état des lieux de sortie n’est établi, la loi présume que le logement a été rendu dans le même état que lors de l’entrée. Le bailleur ne peut donc pas retenir de sommes sur le dépôt de garantie sans preuve d’un dommage. Toutefois, si le locataire refuse la visite ou empêche l’établissement du document, le bailleur peut faire appel à un commissaire de justice pour dresser un constat. Ce document servira alors de base pour d’éventuelles retenues. Dans tous les cas, il est dans l’intérêt des deux parties d’établir un état des lieux de sortie contradictoire.

Pour éviter tout désaccord, il faut préparer soigneusement l’état des lieux d’entrée : vérifier tous les équipements (robinets, prises, électroménager), tester la plomberie, noter les moindres défauts et prendre des photos datées. Le locataire doit conserver une copie signée du document, qu’il soit papier ou numérique. Pendant la location, il est conseillé d’entretenir régulièrement le logement et de signaler sans attendre toute dégradation ou panne. Enfin, le jour du départ, un nettoyage complet et le respect des réparations locatives prévues par décret (n° 87-712 du 26 août 1987) éviteront bien des litiges.