Zone tendue : quelles villes et quelles conséquences pour le locataire et le propriétaire ?

Habiter une zone tendue implique des conséquences importantes pour le locataire tant au niveau de la fixation du loyer et du délai de préavis. Les propriétaires de leur côté peuvent être exposés à de multiples taxations sur leur bien immobilier. Les pouvoirs publics ont mis à la disposition du public un simulateur pour déterminer si le logement est en zone tendue.

La liste des villes en zone tendue en France est consultable sur le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.

Le nombre de zones tendues est estimé à plus de 1 151 communes réparties dans plus de 28 agglomérations en France, dont Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Aix-en-Provence, Toulon, Nice, Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste de Buch-Arcachon, Lille, Menton-Monaco, Meaux, Montpellier, Nantes, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains et Toulouse.

Le montant du loyer d’un logement en zone tendue est encadré entre deux mises en location. On parle ainsi d’encadrement de loyer en relocation.

Le propriétaire ne peut pas proposer un montant de loyer supérieur au locataire précédent. La révision du loyer est autorisée et régulée par la valeur de l’indice IRL (indice de référence des loyers). Pour information, l’indice IRL sert de base de référence aux propriétaires pour réévaluer le loyer chaque année. Il se calcule en fonction de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Cette mesure concerne tous les logements vides ou meublés avec des baux d’habitation à titre de résidence principale soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les propriétaires en zones tendues sont tenus de fixer le montant du loyer de leur bien immobilier suivant certaines obligations. Ainsi, le montant dudit loyer doit respecter certains plafonds de loyers de référence déterminés par décret officiel.

Les loyers de référence sont modulés en fonction de différents critères tels que :

• le nombre de pièces du logement ;
• le type de logement (meublé ou vide) ;
• la date de construction du logement ;
• le quartier d’habitation.

Les logements en zone tendue soumis au plafonnement des loyers concernent les habitations soumises aux baux d’habitation de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Certains logements sont exclus de l'encadrement des loyers et bénéficient de loyers plafonnés suivant leur propre réglementation :

• les logements soumis à la loi de 1948 ;
• les logements conventionnés par l'Anah ;
• les logements HLM (habitation à loyer modéré) ;
• les habitations de type meublé de tourisme ;
• les logements en sous-location.

En zone tendue, il existe des situations particulières où le montant du loyer peut être augmenté :

• les logements en location dont la dernière occupation est supérieure à 18 mois ;
• la première mise en location d’un logement ;
• les logements sans révision du loyer depuis plus de 12 mois ;
• les logements sous évalués par rapport au marché et respectant des critères énergétiques (consommation en énergie primaire inférieure à 331 kWh/m²/an). La comparaison doit être effectuée par rapport à des logements équivalents dans le voisinage ;
• les logements ayant eu des travaux de performance énergétique au cours des 6 derniers mois et respectant des critères énergétiques (consommation en énergie primaire inférieure à 331 kWh/m²/an).

Cas particuliers d’augmentation du loyer en zone tendue

Cas particuliers d’augmentation du loyer en zones tendues de Paris, Lille, Est Ensemble, Plaine Commune, Lyon et Villeurbanne

Un locataire qui quitte son logement en zone tendue bénéficie d’une réduction de délai de préavis. Le logement doit faire l’objet d’un bail d’habitation vide à usage de résidence principale. Le délai de congé du locataire est ainsi réduit à 1 mois en zone tendue contre 3 mois hors zone tendue.

Pour déménager de son logement rapidement, il est impératif d’informer son propriétaire-bailleur en envoyant une lettre de préavis - en lettre recommandée avec accusé de réception - en indiquant la mention que « Le logement est situé en zone tendue et que le délai de préavis est réduit à un mois à compter la réception de la lettre recommandée ».

Pour appuyer ses propos, le locataire peut y joindre une copie du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 et y surligner le nom de sa commune.

Due par les propriétaires et leurs usufruitiers, la taxe sur les logements vacants (TLV) concerne les locaux à usage d’habitation non mis à la location depuis plus de 12 mois, inoccupés pendant 90 jours consécutifs au cours d’une année, et situés dans une zone tendue. La TLV en zone tendue est calculée sur la valeur locative du bien en fonction du taux d’imposition suivant : 12,5 % la première année et 25 % les autres années.

Certains biens immobiliers spécifiques peuvent être exonérés de taxe sur les logements vacants :

• des locaux commerciaux ou industriels ;
• des logements vétustes soumis à des travaux importants de réfection et dont le montant est équivalent à 25 % de sa valeur d’achat ;
• des logements mis à la location ou à la vente sans personnes intéressées ;
• des logements occupés plus de 90 jours consécutifs par an ;
• des résidences secondaires meublées assujetties à la taxe d’habitation.

Certaines communes en zone tendue peuvent décider d’augmenter la taxe d’habitation sur les résidences secondaires meublées présentes sur leurs territoires. Cette majoration de taxe est laissée à la discrétion des conseils municipaux en dehors de toute directive de l’État. Elle se différencie de la TLV qui est appliquée systématiquement.

La surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires concerne les logements à usage d’habitation meublés. La majoration peut varier entre 5 % et 60 % de la taxe d’habitation classique.