Délai pour rendre une caution : ce qu’il faut savoir

Sommaire

Dans le cadre d’une location, le propriétaire est en droit de demander une caution au locataire. Il se prémunit ainsi contre d’éventuels risques de dégradations ou d’impayés. Elle doit être restituée au locataire lorsque celui-ci quitte le logement. Cette somme peut faire l’objet de retenues en fonction de l’état du logement à la remise des clés. Qu’est-ce que le propriétaire peut retenir sur la caution ? Quel est le délai pour rendre une caution ? Quelles sont les procédures en cas de litige ? Toutes les réponses à vos questions.

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Qu’est-ce qu’une caution ?

La caution (dépôt de garantie) est une somme que le locataire verse au propriétaire à la signature du contrat de location (bail). Elle vise à couvrir d’éventuels risques liés à la location. Le propriétaire la rend intégralement ou partiellement en fonction de l’état des lieux de sortie par chèque ou par virement bancaire.

Le montant de la caution doit figurer dans le contrat de location. Il ne peut pas être supérieur à :

1 mois de loyer pour la location d’un logement vide ;
2 mois de loyer pour la location d’un logement meublé.

Cette somme ne prend pas en compte les charges locatives, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée.

Quel est le délai pour rendre une caution ?

La loi ALUR (Accès au logement et pour un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 encadre les délais pour rendre une caution. Le locataire peut récupérer son dépôt de garantie dans un délai de :

1 mois maximum si l’état des lieux sortant est identique à l’état des lieux entrant ;
2 mois maximum si l’état des lieux sortant est différent de l’état des lieux entrant.

La date de fin de préavis ne correspond pas toujours à la date de l’état des lieux sortant. Le délai pour rendre la caution commence à la date de l’état des lieux sortant, le jour de la restitution des clés.

Qu'est-ce que le propriétaire peut retenir sur la caution ?

Le propriétaire peut légalement déduire de la caution des sommes dues par le locataire. Elles correspondent aux montants suivants :

loyers impayés ;
charges locatives impayées (dont la taxe sur les ordures ménagères) ;
réparations locatives et entretien courant non effectués (entretien du jardin, raccords de peinture, retrait des dépôts de calcaire, entretien annuel de la chaudière…) ;
remplacement des clés ou du badge de l’immeuble non restitués ;
ménage de fin de bail non réalisé ;
travaux de remise en état en cas de dégradations (trou dans un mur, vitre cassée, équipement endommagé…) ;
provision sur charges correspondant à 20% maximum de la caution pour les immeubles en copropriété, en attendant l’arrêté des comptes annuels.

Les dégradations correspondant à la vétusté du logement ne peuvent pas faire l’objet d’une retenue sur la caution. Il s’agit de l’usure naturelle du logement liée au temps. C’est notamment le cas pour les peintures défraîchies ou le parquet usé. Le propriétaire et le locataire peuvent se référer à la grille de vétusté annexée au bail le cas échéant.

De même, le locataire n’est pas tenu responsable des dégradations causées en cas de force majeure. Des réparations liées à des détériorations provoquées par une catastrophe naturelle, comme une inondation ou une tempête, sont à la charge du propriétaire. Les dommages causés lors d’un cambriolage ne relèvent pas de la responsabilité du locataire. Il doit toutefois contacter son assureur qui lui expliquera les démarches à réaliser.

Afin de formaliser la remise de la caution, le propriétaire envoie au locataire une attestation de restitution. Cette lettre recommandée avec accusé de réception contient les éléments suivants :

montant des travaux réalisés, devis et/ou factures à l’appui ;
solde de la caution (après déduction, si c’est le cas) ;
montant des provisions sur charge et date de l’arrêté annuel des comptes de copropriété le cas échéant.

Si le locataire rend un logement en parfait état et n’a aucun arriéré de loyers ou de charges, le propriétaire n’est pas tenu de respecter le délai pour rendre la caution. Il peut tout à fait restituer la caution dès la remise des clés. Il la remet au locataire contre la signature d’une attestation de restitution mentionnant la date de fin de bail et de l’état des lieux de sortie.

En cas de retenue sur la caution, la loi oblige donc le propriétaire à fournir des justificatifs au locataire, ils peuvent correspondre aux éléments suivants :

états des lieux contradictoires mettant en évidence les dégradations constatées ;
photographies des dégradations relevant de la responsabilité du locataire ;
constat locatif d’huissier établissant l’existence de détériorations causées par le locataire ;
devis des travaux à réaliser pour les réparations ;
factures des travaux effectués pour la remise en état du logement ;
facture d’une entreprise de nettoyage ;
lettres de réclamation et de relance de loyers ou de charges impayés.

Retenue abusive ou retard de restitution de la caution : que faire ?

Il arrive que le propriétaire ne respecte pas le délai pour rendre la caution au locataire. Le locataire est en droit de réclamer le remboursement de la caution non restituée dans les délais impartis. De même, il peut contester le montant des réparations déduit de la caution.

S’il juge que la retenue est abusive, s’il n’a pas reçu de justificatifs, ou s’il veut réclamer la restitution de la caution, le locataire peut effectuer les démarches suivantes.

Envoyer un courrier simple pour réclamer la restitution de la caution ou pour contester le montant de la retenue.
Sans réponse du propriétaire, lui envoyer un courrier recommandé de mise en demeure de restituer la caution, ou de contestation des retenues sur la caution.
En cas de refus du propriétaire, saisir la CDC (Commission de conciliation) ou un conciliateur de justice pour régler le litige à l’amiable. Cette procédure est gratuite pour les deux parties.
Si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le juge des contentieux (JCP) de la protection auprès du tribunal judiciaire (dans un délai de 3 ans à partir du jour où la caution aurait dû être versée).

Si le propriétaire ne rend pas la caution totale ou partielle dans les délais impartis, la loi impose au propriétaire une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard entamé (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Notez que le locataire doit bien transmettre sa future adresse au propriétaire. Si ce n’est pas le cas, la majoration n’est pas due.

Le délai pour rendre une caution est encadré par la loi. Le propriétaire a l’obligation de restituer la caution dans un délai de 1 à 2 mois selon l’état du logement à la remise des clés. Pour légitimer une retenue sur la caution, le propriétaire doit fournir des justificatifs. Des recours sont possibles en cas de différend. Le locataire peut anticiper et mettre toutes les chances de son côté pour récupérer sa caution rapidement. Dès l’envoi du préavis, il peut réaliser les réparations locatives et s’assurer une remise des clés en toute sérénité.