Héritage : comment conserver la maison de famille ?

Quelle est la situation de vos parents ?

« Avant de s’occuper de la gestion d’un bien immobilier ou du partage des biens avec les descendants, il est déjà important de regarder la situation des parents ou époux, précise Maud Fourcade, notaire à Aix-en-Provence. Sont-ils mariés, le sont-ils sous le régime de la séparation de biens ou de la communauté, y a-t-il des enfants d’un premier lit ? Il peut être utile dans certains cas de changer de régime matrimonial, par exemple pour que le bien immobilier appartiennent au deux et que le conjoint survivant puisse le gérer plus facilement par la suite. »

Prévoir une donation anticipée

Pour éviter des frais de succession importants (20 % du prix du bien en moyenne), vous pouvez réfléchir à la transmission anticipée de votre maison familiale devant notaire. Y penser et en parler permet une gestion du bien dans l’intérêt commun. « Si l’entente est bonne, les parents peuvent choisir la donation en nue-propriété de la maison, tout en conservant l’usufruit, poursuit Maître Fourcade. Cette donation permet de régler la succession en amont et de payer moins de frais qu’au moment du décès des parents. La valeur de l’usufruit n’est en effet pas taxée ». Au décès de l’un des parents, l’autre peut donc continuer à en avoir la jouissance et les frères et sœurs qui en ont la nue-propriété. On conseille cette donation à condition que les parents souhaitent conserver le bien et s’assurent que le montant de leur retraite permette de payer d’éventuels frais d’établissement de santé. Si les parents sont un jour en situation de dépendance et ont besoin d’argent, ils peuvent aussi mettre le bien en location, signer seuls le bail en qualité d’usufruitiers et percevoir les loyers pour s’assurer un revenu supplémentaire. »

Protéger la maison en signant une convention d’indivision

Pour conserver une maison de famille (ou un appartement), il faut que l’ensemble des héritiers partagent le même projet. Si l’un ou l’autre des enfants ne souhaitent pas conserver le bien, ils peuvent faire part de leur souhait de revendre leurs parts. Il est important de s’entendre ensuite sur l’entretien du bien et qui prendra quoi en charge (périodes de location éventuelles du bien, d’occupation par les uns et les autres). Pour éviter la vente de la maison et se mettre d’accord sur les droits et devoirs de chacun, il est possible de signer auprès d’un notaire une convention d’indivision. Elle pourra par exemple définir les dépenses selon la quote-part de chaque indivisaire. Sa durée peut être de 5 ans renouvelable par tacite reconduction.

En parler aujourd’hui pour éviter les conflits demain

« Il est beaucoup plus facile de se mettre d’accord en famille autour d’une table avec ses parents encore là qu’une fois les parents décédés, avec des héritiers endeuillés et perdus, reconnait Maître Fourcade. Les parents savent que leurs volontés seront respectées et cela évite les éventuels conflits de famille futurs. Prévoir ce que l’on souhaite faire de la maison permet de décider librement de la suite, de celui ou ceux qui hériteront de la maison, de se répartir les autres biens s’il y en a, etc. Certaines personnes n’ont pas envie de parler de ce qui se passera après eux. Les frères et sœurs, les aidants ne doivent pourtant pas hésitez à aborder le sujet avec leurs parents, à demander à un notaire d’étudier les différents cas de figure, ce que cela couterait financièrement de s’en occuper aujourd’hui ou plus tard, au moment de l’ouverture de la succession. »

Et si rien n’a été anticipé ?

Si rien n’a été anticipé, les enfants héritent à parts égales de la maison familiale. Ils peuvent ensuite faire le choix :

• de conserver la maison familiale en indivision car les cohéritiers y sont attachés et que tout se passe bien entre eux ;
• de racheter la part des frères et sœurs qui ne sont pas intéressés ;
• vde la revendre, notamment pour payer les frais de succession qui revient aux héritiers.

Si les parents n’ont pas fait de donation, ils peuvent rédiger un testament pour décider de la répartition de leur patrimoine, voire avantager un enfant en lui donnant une part supplémentaire (avantage préférentiel).