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Viager : quels avantages ?

Mise à jour le 31 mai 2022
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Parfois mal compris, le viager offre pourtant bien des avantages aux propriétaires seniors. En plus de conserver la jouissance de leur logement, ces derniers bénéficient d’une rente confortable permettant de compléter leur retraite. Focus sur cette méthode de vente immobilière particulière.

Qu’est-ce que le viager ?

Entre 4000 et 5000 ventes immobilières se réalisent chaque année, en viager. Il s’agit d’une transaction spécifique, concernant un acquéreur et un vendeur senior.

Le fonctionnement du viager

Contrairement à une vente classique, le viager ne repose pas sur le versement d’un montant fixe et complet au moment de la signature définitive. L’acquéreur, aussi appelé le débirentier, verse une rente régulière en plus de l’achat initial, et ce, durant toute la vie du senior. Le nouveau propriétaire ne dispose ensuite du bien qu’au décès du premier.

Différents versements sont ici prévus pour accompagner la transaction :

  • Un capital est prévu au moment de la signature.
  • Une rente est régulièrement versée au crédirentier.
  • Si ce dernier est placé en maison de retraite, un complément de rente est également prévu.
  • L’acheteur a par ailleurs l’obligation de prendre en charge d’éventuels travaux comme le paiement de l’impôt foncier.

En cas de défaut de paiement de la part de l’acquéreur, le vendeur récupère son bien.

Bon à savoir : le viager peut concerner une personne seule ou un couple


Il est possible de placer le viager sur un seul bénéficiaire ou sur un couple. Dans ce deuxième cas, le bien est entièrement cédé à l’acquéreur après les deux décès.

La liberté d’habiter ou non le logement

En vendant un bien en viager, le senior a le choix de conserver ou non la jouissance du logement :

  • Le vendeur reste dans les lieux jusqu’à son décès. Il touche une rente régulière en plus du versement initial.
  • Le vendeur fait le choix de céder ce droit et perçoit un « bouquet » plus important au moment de la signature de la vente. Une rente est également versée régulièrement.

Des règles protectrices

Pour être intéressante pour les deux parties, la transaction en viager est soumise à des règles strictes :

  • La rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle est calculée en fonction de la valeur du bien, de l’âge du vendeur et du type de viager choisi.
  • Le vendeur doit être en bonne santé au moment de la signature de la vente.
  • Des clauses peuvent être ajoutées au contrat pour protéger le senior : rente régulièrement révisée pour tenir compte de l’inflation, possible libération anticipée du bien, etc.

Les différentes formes de viager

Plusieurs formes de viager existent, permettant de répondre à toutes les situations des seniors concernés.

Le viager occupé, le plus classique

Avec cette forme de viager, le senior vendeur, aussi appelé crédirentier, conserve l’usufruit du logement. Il peut donc y vivre jusqu’à son décès ou le louer et percevoir la totalité des loyers. La rente est par conséquent moins importante, comparativement à celle d’un viager libre. Cette baisse compense l’occupation du bien.

Bon à savoir : le seul droit d’usage ne permet pas de louer le bien


Pour placer le logement en location et percevoir les loyers, le senior doit cependant disposer de la totale jouissance du bien. Dans le cas contraire, il lui sera simplement possible de l’occuper.

Le viager libre, plus de liberté pour l’acquéreur

Le viager libre offre au nouvel acquéreur la possibilité de vivre dans le logement ou de le louer. Il en est pleinement propriétaire, devenant le seul à supporter l’ensemble des charges.

Le viager sans rente, un versement unique

Comme son nom l’indique, ce viager ne s’accompagne pas du versement d’une rente. Seul le bouquet initial est ici obligatoire.

Le viager à terme, une formule limitée dans le temps

En optant pour le viager à terme, le senior choisit de recevoir ses rentes sur une durée limitée. Elle est fixée à la signature du contrat pour une durée de 10, 15 ou 20 ans.

Un complément de retraite intéressant

Posséder son logement permet de profiter d’un capital intéressant. Pour autant, les nombreuses charges liées à son occupation peuvent venir impacter un budget annuel serré et pénaliser les plus petites retraites. Le viager offre alors une solution intéressante.

Une augmentation du pouvoir d’achat des seniors

En recevant une rente régulière, les seniors ayant vendu en viager bénéficient d’un meilleur pouvoir d’achat. Ils peuvent plus facilement financer leurs dépenses courantes, mais également participer aux projets de leurs enfants ou de leurs proches.

Financer un meilleur accompagnement à l’autonomie

Grâce aux revenus générés par une vente en viager, les personnes âgées ont plus de facilités à financer le recours aux aides à la personne. Le bouquet comme les rentes sont suffisants pour couvrir ces frais, mais aussi pour réaliser des travaux dans le logement. Ce dernier peut alors être aménagé pour faciliter le maintien à domicile.

Un maintien à domicile durable et économique

Le viager permet au senior de rester durablement dans son logement sans avoir à financer la totalité des charges. Il n’est plus redevable de la taxe foncière ni d’éventuels travaux d’entretien. L’acquéreur a l’obligation de les payer, même s’il n’occupe pas le logement. Le vendeur supporte seulement :

  • La taxe d’habitation,
  • Les charges de l’immeuble,
  • Les petites réparations courantes.

Une fiscalité avantageuse pour le vendeur senior

Le viager s’accompagne d’une fiscalité allégée pour les seniors. Plus le vendeur est âgé au moment de la signature définitive, plus il peut bénéficier d’un important abattement fiscal de la rente viagère au moment du calcul de l’impôt sur le revenu :

  • Avant 50 ans, le vendeur paie des impôts sur 70 % de la rente annuelle.
  • Cette fraction tombe à 30 % après 69 ans.
  • Lorsque la vente est réalisée en viager sans rente, le bouquet est intégralement exonéré d’impôt.

Le viager offre plusieurs avantages au vendeur senior. Ce dernier peut rester dans son logement tout en profitant de rentes viagères. Cela permet principalement de financer ses dépenses courantes et de favoriser le maintien à domicile.